Tanger Factory Outlet Centers Inc. Стремится к росту и поиску новых путей его достижения. В этом месяце компания Tanger объявила о стратегическом партнерстве, уникальном в портфолио компании, состоящем из 38 объектов недвижимости, включая один в Нэшвилле, штат Теннесси, который находится в стадии разработки.
Компания Tanger взяла на себя маркетинг, аренду и управление торговыми точками Palm Beach Outlets в Уэст-Палм-Бич, штат Флорида, и потенциально может стать владельцем недвижимости в зависимости от ее эффективности. Здание площадью 455 000 квадратных футов, принадлежащее Clarion Partners, было переименовано в Tanger Outlets Palm Beach.
В мае прошлого года Tanger открыла свой аутлет-центр площадью 290 000 квадратных футов в Нэшвилле, на быстро развивающемся рынке. Ожидается, что строительство центра будет завершено осенью 2023 года, его стоимость оценивается в 135-145 миллионов долларов, и Tanger рассматривает другие возможности для расширения.
Кроме того, арендная плата растет, заключаются долгосрочные договоры аренды, и у Tanger есть стратегия “ускоренного лизинга”, которая, по сути, открывает возможности для брендов и розничных продавцов, которых она привлекает в качестве арендаторов. На этой неделе компания сообщила о более высоких, чем ожидалось, результатах за второй квартал, закончившийся 30 июня, и повысила свой прогноз.
Чистая прибыль составила 0,19 доллара на акцию, или 19,7 миллиона долларов, по сравнению с 0,02 доллара на акцию, или 2,3 миллиона долларов, за аналогичный период предыдущего года, включая убыток от досрочного погашения долга в размере 14 миллионов долларов. Средства от операций составили 0,45 доллара на акцию, или 48,8 миллиона долларов, по сравнению с 0,30 доллара, или 32,4 миллиона долларов, за аналогичный период прошлого года.
В настоящее время Tanger прогнозирует чистую прибыль в размере от 0,71 до 0,77 долларов на акцию в этом году по сравнению с предыдущей оценкой в 0,69-0,77 долларов на акцию. Заполняемость составила 94 человека. 9% по состоянию на 30 июня по сравнению с 93,2% за 12 месяцев до этого.
Эффективность продаж арендаторов выросла в среднем до 450 долларов за квадратный фут за 12 месяцев, закончившихся 30 июня, с 423 долларов за квадратный фут за аналогичный период прошлого года, что представляет собой увеличение на 6,4 процента как в целом по портфелю, так и в масштабах одного центра. Цена акций снизилась с 52-недельного максимума в 22,51 доллара, но в последнее время наблюдается рост, и в настоящее время они торгуются на уровне более 16 долларов. “Мы чувствуем себя хорошо как компания, потому что мы разработали стратегию после COVID-19, когда мы потеряли нескольких арендаторов и были вынуждены как бы перестраивать наш бизнес”, – сказал в интервью Стивен Ялоф, президент и главный исполнительный директор Tanger Outlet.
Он сказал, что стратегия основана на “трех рычагах” роста: ускорении работы лизинговой платформы, эффективном управлении и децентрализации операций с недвижимостью, чтобы больше ориентироваться на местные потребности, и цифровизации маркетинга для улучшения взаимодействия с клиентами. “Успех, которого мы добиваемся последние четыре или пять кварталов подряд, объясняется тем, что мы продолжаем придерживаться этой стратегии”, – сказал Ялоф. “Самое главное – мы верим в нашу недвижимость. И мы вернули себе ценовую власть.
Мы не боимся повышать арендную плату, а розничные продавцы готовы потратить на аренду на несколько долларов больше, чем в прошлом. Доля арендной платы в общем объеме продаж нашего портфеля составляет около 8,5%. Это больше, чем примерно 8% пару кварталов назад. Мы думаем, что сможем увеличить это число до двухзначных цифр”.
По его словам, год назад средний срок заключения новых договоров аренды составлял 5,4 года. Сейчас, в 2022 году, когда продажи и трафик растут, он составляет 8,4 года. “Это более чем нормально. Как правило, до COVID-19 мы заключали сделки сроком на 10 лет.. Лучшим показателем нашей способности повышать арендную плату являются наши арендные спреды — мы наблюдаем рост арендных спредов пять кварталов подряд. В этом году на наших арендованных площадях, благодаря этим новым сделкам, мы выросли более чем на 10 процентов”.
Отвечая на вопрос о структуре сделки с Tanger Outlets в Палм-Бич, Ялоф пояснил: “Поскольку мы успешно развиваем торговый центр, со временем у нас будет возможность приобрести его в собственность. ”Это своего рода бонус, – сказал он.
Кроме того, открытие Tanger Outlets в Палм-Бич станет для нас “выгодным вложением капитала”. Мы получаем арендные платежи, плату за управление, типичные сборы, когда компания управляет определенным активом. “Это центр, который был хорошо арендован и которым хорошо управляли, но мы понимаем, что с нашими масштабами и способностью сдавать в аренду, продавать и эксплуатировать аутлет-центры под брендом Tanger это добавляет еще один уровень привлекательности и доверия.
Под нашим руководством у вас будет так много возможностей вывести этот центр на новый уровень. У нас отличный маркетинг для клиентов, а наши масштабы дают нам возможность покупать многие операционные услуги оптом, что в конечном итоге означает, что мы можем управлять значительными расходами за счет прибыли и убытков от продаж. “Мы привлекаем покупателей в наши торговые центры так, как это не обязательно делают другие разработчики розничной торговли”, – добавил Ялоф. “Многие наши розничные партнеры вкладывают значительные средства в рекламу своего бренда, чтобы привлечь клиентов в свои магазины по полной цене, а не по сниженной.
Они полагаются на нас и во многих случаях вносят средства в фонд поощрения, направленный на то, чтобы мы привлекли этих клиентов в аутлет-центр. “С точки зрения лизинга, у нас есть отличный доступ к розничным сетям, которые, возможно, раньше не рассматривали рынок Палм-Бич. Возможно, они задумаются об этом уже сейчас, потому что знают, как мы работаем и продвигаем торговые центры.
Есть возможность привлечь арендаторов, которых здесь раньше никогда не было. ”В число нынешних арендаторов входят Saks Off 5th, Polo Ralph Lauren, Nike, Michael Kors и Coach. Центры Tanger во Флориде являются одними из самых продуктивных в портфолио Tanger. “В работе наблюдается большая динамика”, – сказал Ялоф. “Безусловно, это туризм, и во Флориде наблюдается большая миграция с северо-востока.
Палм-Бич – один из самых быстрорастущих округов Флориды. Это станет бонусом, который даст нам возможность в конечном итоге получить долю в капитале центра со временем”.
На вопрос, есть ли у Tanger возможности, аналогичные Tanger Palm Beach, Ялоф ответил: “Да, мы продолжаем искать возможности. Мы хотели бы с самого начала увеличить долю в акционерном капитале, так что это действительно уникальное предложение, но в настоящее время мы рассматриваем несколько возможностей. Нам нравится рынок Флориды, и в настоящее время мы находимся не на Западном побережье.”
Он также сказал, что есть от 10 до 12 небольших независимых разработчиков, подобных Clarion Partners, “которые находятся в поле нашего зрения”.
Для будущего Нэшвилл-центра отведено 70 процентов площадей, среди арендаторов – Nike, Oakley, Vera Bradley, Aerie, Fossil, Michael Kors, Levi’s, Ralph Lauren, Under Armour и Puma. “Этот конкретный центр спроектирован вокруг центрального парка, по сути, это общественное пространство.
Мы надеемся обустроить сцену в центральном парке и предоставить местным музыкантам возможность выступать”, – сказал Ялоф. “Мы хотим быть настоящим партнером в тех сообществах, где мы размещаем торговые центры”.
На вопрос, почему Нэшвилл является таким популярным рынком, Ялоф ответил: “Это музыкальный город. Amazon строит две башни на рынке, а Oracle планирует создать 8500 рабочих мест в течение следующих пяти лет.
Он процветает с точки зрения технологий, музыки, здравоохранения, и здесь нет государственного подоходного налога. В Нэшвилле развит крупный туристический бизнес. В 2019 году население составило более 16 миллионов человек. Таким образом, численность постоянного населения увеличивается на сотни человек в день. ”В аутлет-центре Нэшвилла будет создано восемьсот рабочих мест на стройках и 500 постоянных рабочих мест на постоянной основе.
Ялоф предположил, что росту Tanger будут способствовать усилия по охране окружающей среды, которые принесут прибыль. “Мы удвоим количество киловатт-часов солнечной энергии, установив больше солнечных панелей в торговых центрах. Это полезно для окружающей среды.
Это действительно требует от нас инвестиций, но отдача от этих инвестиций невелика и исчисляется двузначными цифрами, если учесть экономию средств”, – сказал Ялоф. В 2021 году Tanger произвела почти 6,2 миллиона киловатт-часов солнечной энергии. “Аналогичным образом, партнерские соглашения по зарядке электронных устройств, которые мы заключили с Volta в рамках нашего портфеля, также приносят прибыль.
Мы удвоим количество электронных автомобильных зарядных станций по сравнению с прошлым годом”, – по сравнению с базовым показателем на 2021 год в 150 станций. Наличие зарядных станций для электронной техники – еще одна причина для покупки в магазинах.
Используя стратегию ускоренного лизинга Tanger, “мы ориентируемся не только на тех розничных продавцов, которые заключают сделки. Мы ориентируемся на всех, кто занимается розничной торговлей, будь то бренд универмага или онлайн-магазин, ориентированный непосредственно на потребителя. Таким образом, мы выступаем перед всеми и представляем им аутлет как канал сбыта, который дает им возможность избавиться от избыточных запасов, чтобы сохранить свою маржу, и приобрести покупателя, которому нравится делать покупки в нашем канале, который, возможно, не будет делать покупки в магазинах по полной цене. “Когда мы ускоряем сдачу в аренду, это означает, что мы увеличиваем число розничных продавцов, к которым мы стремимся. Мы повышаем арендную плату за нашу недвижимость — на 3% за базовую арендную плату и на 3-4% за помещения общего пользования — потому что считаем, что это того стоит.
Мы используем наши ценовые возможности в своих интересах и, возможно, прощаемся с некоторыми из старых ритейлеров, которые не хотят платить арендную плату, или переводим их на более краткосрочную аренду, зная, что в конечном итоге заменим их долгосрочными сделками, которые предполагают более высокую арендную плату и дают нам больше стабильность. “Я не хочу слишком торопиться, но я думаю, что у нас все еще относительно низкие цены по сравнению со всеми другими каналами розничной торговли.
Мы считаем, что у нас есть возможности для повышения цен. Мы считаем, что розничные продавцы относятся к этому терпимо”.
